房地产经纪行业新政出台：优化定价机制、探索新发展模式
作者：牛冬梅
(资料图)
5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（下称《意见》），意在加强房地产经纪行业管理。
该管理意见被业内人士解读为行业利好信息——伴随着房地产经纪行业逐步走向规范化发展，一些不规范的房地产中介公司将面临淘汰，同时，一些服务质量更高的头部房地产经纪服务机构将迎来加速快跑的机会。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉公开表示，对包括经纪服务在内的市场交易主体，进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。
“今年二手房市场总体趋于活跃和步入复苏阶段，中介行业发展面临新的发展机会。” 易居研究院研究总监严跃进表示说。
规范中介机构服务是房地产行业建立现代市场体系的重要一步
随着二手房交易量的提升，房地产存量时代已经到来。在经历了几年的调整之后，房地产市场依旧面临较大的下行压力。从去年到今年，国家救市举措频出，但在经历了开年的“小阳春”之后，市场信心仍有摇摆。在此背景下，降低制度性交易成本、盘活存量、带动房地产市场高质量发展变得至关重要，这也正是此次《意见》出炉的宏观背景。
据悉，此次规范意见主要内容有：
1、加强从业主体管理，实行经纪从业人员实名登记
经纪行业是典型的人力资源密集型行业，服务的优劣很大程度上取决于服务者素质。“加强实名登记、公式从业信息”的措施将推动房地产经纪行业及经纪公司进一步规范从业人员服务行为，在社会的监督之下加强对从业人员的约束，提升从业人员的服务水平，从而提升房地产中介的服务质量。
2、明确经纪服务内容、明码标价及合理收取经纪服务费用
《意见》指出，房地产经纪公司需要公示服务项目、服务内容和收费标准。
也就是说，今后房地产经纪公司需要对其收费进行明码标价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。政策还鼓励房地产中介公司按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。
根据政策建议，房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。国外成熟市场的做法还会将收费标准要写入委托合同，收费标准前置确定，这样就避免了后续的费率争议，也为经纪人权益保护提供了法律依据。
回归整个房地产市场来看，引导降低中介费用并非出于打压行业的目的，而是希望以此促进行业长期受益。野村证券分析师Jizhou Dong在报告中指出，政府降低中介费用的举措旨在缓解购房者的交易障碍，并在没有额外政策刺激下加速房地产销售。
事实上，《意见》并不像去年传言的那样明确规定佣金率的区间或上限，中介服务费率的定价依旧遵循市场逻辑。李宇嘉认为，房地产中介行业的收费乱象一直存在，为避免劣币驱逐良币，为房地产经纪服务人员提供最低服务费用存在其必要性。“该政策更多从保护买卖双方的角度触发，但我认为，除了严禁操纵经纪服务收费，还要明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下，经纪业务的专业性很强。如果没有最低服务费用，很难吸引到专业的人员长期从事这一事业，市场秩序很难扭转过来，经纪行业也很难高质量发展。”
从中介费比例来看，中国的中介费全国平均不足2%，而美国的中介费率为6%左右，日本为5%左右。不同的是，国外主要是卖方支付绝大部分或全部由卖方支付，国内则是买方承担几乎所有中介费和相关服务费。《意见》鼓励中介市场可以推行双向收费和衍生服务单独收费，这将有助于降低买方负担，同时抢单、返费等各种不规范不透明的收费乱象也将得到遏制。对此，业内人士普遍给予高度肯定。
“这一政策与二手房带押过户的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本。”李宇嘉表示。
合硕机构首席分析师郭毅认为，中介费用制度的转变还将引发更积极的行业效应。“鼓励按房产成交价格分档定价，引导交易双方共担服务费用。此举将定价权交还给市场，服务费用分段公示，让交易双方可以‘按需索骥’，有利促进大型品牌经纪公司提供更高品质、更具特色的经纪服务，为行业的高质量发展提供助力。”
3、加强个人信息保护，加大违法违规行为整治力度
政策指出，房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，严格依法收集、使用、处理客户个人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客户个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性DH。对于“黑中介”、侵犯个人信息合法权益、不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为，市场监管部门要按规定进行曝光和查处。
从以上政策内容能看出，政策对于房地产经纪服务行业的监管更多还是集中在普遍性的“红线”问题上，随着监管体系的完善，未来更多行业都会被纳入此类问题的监管范围内，房地产经纪服务行业只是其中之一。随着房地产中介行业逐步走向透明、规范，将有更多消费者、机构及从业者受惠于此。
对整个房地产行业来讲，行业生态的规范透明也为市场主体带来了更好的服务生态，在行业政策的引导下，高品质的房地产经纪服务机构的竞争优势会更加凸显。
优质房地产经纪公司将迎来新发展
4月10日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在调研时指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，另一个是房地产业。后者2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%，发挥着国民经济“顶梁柱”“压舱石”的作用，把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。
中国人民银行4月3日公布的《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.5%的居民打算购房，这一比例大幅高于2022年四季度的16%。然而，与居民美好居住需求愿望相悖的是，在行业性标准及制度缺少的背景下，房产交易市场充斥着房屋产权、质量等纠纷，还有个别中介利用信息差索取超额中介费，令购房者蒙受巨大损失，限制市场流动性的同时，严重扰乱了市场秩序。此次《意见》的出台填补了整个行业政策性规范的空白，对于保障购房者权益、促进中介机构规范化发展具有重要意义。
针对房地产经纪服务机构发展模式，《意见》提出了一些未来探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、费率的模式等。这对相关企业优化业务、转型升级和高质量发展提供了启发。
“此次两部委政策出台，对于中介行业的规范和健康发展具有积极的作用，同时也对行业的发展提出了很多新思路。”严跃进表示，买卖双方承担费用客观上也有助于中介费用的定价规则清晰，后续买卖双方也需要关注此类规则的变化，积极调整买卖的策略，双边收费、延伸服务增值收入将是行业需要思考的新领域。
从未来发展趋势看，双边收费或许会成为未来行业保障服务质量和从业者服务收入平衡的解法，从而带动行业新格局形成。当前，房地产经纪服务也已经步入以“质”取胜的时代，《意见》对房地产中介行业的持续健康、高质量发展指明了方向。而头部规范经营的房地产中介企业依托较高的服务质量有望在引导市场规范化运作方面起到很好的示范作用。
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